蛇口 “港、产、城” 综合

后调控时代的深圳 招商蛇口升级“港、产、城”综合运营

  2016年,是招商蛇口这家央企重组上市的第一年,也是其业务转型的关键一年。

  11月12日,深圳蛇口太子湾邮轮母港正式开港,其港口业务大幅拓展;12月8日,招商蛇口引入新世界发展以加速太子湾片区开发,城市运营的蛇口模式再次升级。

  招商蛇口党委书记、副总经理、产园发展总经理刘伟表示,招商地产和蛇口工业区的整合是在中国房地产、城市发展进入结构性转型阶段进行,招商蛇口的战略目标是做中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商。

  “用港、产、城综合开发模式,以港口先行,产业园区跟进,配套城市功能开发,从而实现成片区域的整体联动发展。用产、网、融、城一体化推动城市升级,未来三至五年围绕社区开发和运营、园区开发与运营、邮轮产业建设和运营三大核心业务。”刘伟表示。

  蛇口模式

  在2016年,招商蛇口总结出了蛇口片区的城市发展模式:前港-中区-后城。

  在这一模式中,港口不仅仅是码头,还包括空港、陆港。在刘伟看来,港口是交通枢纽,围绕交通先行的理念,兴区、引产、促进城市繁荣。

  在过去,“前港”以集装箱、运输等传统服务业为主要业务,到一定时期后就需要集中化。“效率提高之后,把有效的土地资源让渡出来。” 招商蛇口总经理许永军表示。

  传统业务升级是将散杂货运输升级为以集装箱主导的港区,邮轮母港则是对人流港口的升级。

  招商蛇口深圳公司营销管理部总经理王海斌表示,太子湾是“前港-中区-后城”模式的一个试点。目前,太子湾整体规划170万平方米,包括60万平方米写字楼,40万平方米商业,以及住宅、公寓、国际医院、国际学校。

  中区的核心产品则是蛇口网谷、南海意库等聚集互联网、物联网相关产业及研发创新型的企业。

  12月8日,新世界发展宣布,将通过境外合资安排及境内合资安排,与招商蛇口共同发展太子湾四宗地。境外合资安排的合营企业将为胜联。招商蛇口注资后境内合资安排的合营企业将为商鼎及乐湾。全部手续预计将于2017年3月完成。

  兴业证券分析师阎常铭认为,这表现出主流购买者对于太子湾片区发展前景和商业价值的认可。

  麦肯锡全球副董事合伙人陈洸表示,在对蛇口未来产业规划的设想中,从太子湾海滨南岸,包括海运服务集群、“一带一路”集群、产业金融集群,可以给走出去的企业提供一个物理载体。

  陈洸指出,从国际经验来看,创意湾区的发展要政府简政放权,以市场的方式来配置企业行为,同时在软件、人才吸引、信息流通上下功夫。“我相信蛇口已经在这条道路上迈出了很好的第一步,但远远不够。”

  产城结合

  对招商蛇口而言,港口、产业的升级离不开住宅和社区的完善。刘伟表示,“我们的住宅、园区、社区、邮轮是相互支撑。”

  在招商蛇口升级过程中也诞生了一批产品,包括中高端住宅、购物中心、创意产业园母港以及国际医院、国际学校。

  今年九月,深圳市政府宣布正式实施入户新规,大幅放宽人才落户政策,期望稳定和优化产业不断升级后的人口结构和质量。

  深圳市2015年人口净流入增速5.6%,是过去四年增量的2/3,人口的增多和年轻化,将使深圳房地产市场的需求保持旺盛。而在深圳湾片区和前海片区的土地使用性质以商业、写字楼为主,其规划为住宅用地的面积很少,高端人居的供应更是紧俏。

  从产业集群来看,深圳湾超级总部经济群,拥有约2000万平方米的商务经济体量,涵括后海商务总部基地、南硅谷高新科技园、深圳湾超级总部基地,达286亿元/平方公里。前海自贸区则远期计划兴建面积逾1600万平方米商务经济体量,目前注册企业已超过10万家,目标成为广东自贸区的金融枢纽,深圳核心商务区。

  招商蛇口也建造了大型综合超市、安居房、人才公寓、社区配套。刘伟指出,招商蛇口最近也在为创客考虑新的住宅,让创客们不要受太大的房价压力。

  从租赁回报来看,蛇口高端人居地位让深圳其他片区难以企及。深圳市房屋租赁管理办公室发布的《深圳2015年下半年房屋租赁指导租金表》显示,深圳各用途建筑平均租金全线上涨,南山区住宅租赁以4.7%涨幅成为深圳租金“新贵”。

  在经历了年初的全面去库存和始于九月底的楼市多城调控后,政府对楼市的监管态度发生了改变。12月9日的中共中央政治局会议分析研究了2017年经济工作,在楼市层面强调“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,这意味着去库存政策已告一段落。

  广发证券首席宏观分析师郭磊认为,房地产调控的政策导向在2017年预计将全年维持。

  刘伟也表示,招商蛇口正在向外推广自身的模式,在对前海的开发中再次使用政企合作模式,在深圳大空港模式中则与政府进行常规合作,此外,招商蛇口也介入了北京通州等相关项目。

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