日前,作为成为承载外高桥产业功能拓展的核心区域——“森兰·外高桥”正式进入招商阶段。该事件被业内视为外高桥步入上升通道的契机。

从板块发展结构来看,外高桥正在依托日趋完善的商业设施从过去的港口贸易走向市民生活,让更多的人享受经济转型为日常生活所带来的变化。同时,将港口优势转化为核心竞争力,则使得“森兰·外高桥”与其它商业体在开发模式上形成明显差异,为沪上商业发展提供又一种方向,有效促进城市商业的进一步升级。

专家指出,以外高桥港口优势为依托的“森兰外高桥”商圈正在突破城市现有商业发展格局,成为沪上又一个极具特色的市级商圈。

森兰外高桥全面启动

1990年,上海外高桥保税区经国务院批准设立,时至今日,该区域已经走过了近23个年头。当年的一片农田和芦苇荡已经成为我国经济规模最大、综合实力最强的保税区。

现阶段,作为改革开放的成功样本,外高桥正在试点建立自由贸易园区试验区,探索一条新的贸易路径,并在“离岸”功能拓展上迈出了实质性的步伐。

一方面,政府层面针对外高桥区域推动区内企业开设离岸账户,国际贸易结算试点、融资租赁、期货保税交割、保税船舶登记、国际中转集拼、启运港退税等试点,试点开展离岸金融。另一方面,外高桥在岸金融同样取得突破,形成了面向国际市场的销售中心、营运中心、分拨中心、订单中心、计算中心。近期又启动了亚太营运商计划,促进跨国公司立足中国市场拓展亚太业务,加快将有需求的区内企业培育成为统筹国内、国际市场,统筹在岸、离岸业务,统筹贸易、物流和结算功能的亚太区营运总部。

与此同时,外高桥板块内部建设也在陆续展开,其中,由上海外高桥保税区开发股份有限公司着手打造的森兰商务商业区现已全面动工,命名“森兰·外高桥”,该项目未来将成为承载外高桥产业功能拓展的核心区域,全面改写外高桥商业格局。

早报从上海外高桥保税区开发股份有限公司获悉,森兰商务商业区一期项目约11万平方米已开工建设。其中,商业中心项目将于年内建成并开业,其他多个产城融合项目也即将投入试运行。

专家指出,商业配套设施的匮乏一直是外高桥区域的硬伤,而此次“森兰·外高桥”项目的全面启动正好有效填补了这一缺失。此外,依靠外高桥保税区的先天优势,一旦开发商能够完成自身项目与港口之间的对接,必然会形成上海又一个市级商圈,为板块的后续发展提供商业基础。

开启全新商业模式

从板块发展现状来看,现阶段,外高桥正处于受土地资源、发展空间、城市配套多方制约的瓶颈期。政府层面也明确指出,外高桥的后续发展必须破铁丝网的限制,跳出保税区,发展保税区,向区外延伸保税区功能,走产城融合的道路。而森兰·外高桥项目的出现则成为该区域全面“破局”的具体表现。

据了解,在森兰·外高桥的推进开发中,将侧重总部经济集聚、利用保税区产业资源打造跨国公司产品体验区等,以内外联动推进外高桥产业的外延扩张。

其中,森兰商务商业区的实体性作用最为明显。据上海外高桥保税区开发股份有限公司方面介绍,该地区共分为三期开发,其中一期项目约11万平方米,二期项目18万平方米,三期项目则为46万平方米。

随着一期中的商业中心项目年内建成并开业,森兰项目独特的“前店后库”商业模式将开始试运行;甲级办公楼项目也计划于年内竣工,并将承接保税区总部经济的拓展。二期项目规划设计也已基本完成,今年将陆续开工;三期项目计划于2014年全面开工建设。

专家指出,“前店后库”商业模式与外高桥自身特色十分契合,能够将其港口优势最大化,相信这一全新的商业模式对不少跨国公司会有极强的吸引力。

此外,为产城融合营造配套环境,森兰区域内的路政及景观建设等也正加速推进。

森兰区域内已建在建的道路达到12公里,水域面积已建成64公顷。森兰区域景观大道兰谷路则已全部建成,而浦东北部最大的水利项目高南河水系工程也基本建成,一路一河并行穿越森兰南北,成为森兰·外高桥的景观标志。

长期关注外高桥区域发展的专业人士普遍认为,一直以来,森兰外高桥都得到政策规划的偏重,是上海重点发展的板块。根据上海“十二五”规划,“双核,两廊,五片区”成为了城市新发展的重中之重。而森兰外高桥板块,毗邻“东核”的浦东陆家嘴及花木地区,又处于“双廊”中的“东部沿海走廊”之上,重点发展区域的交叉覆盖使得森兰成为了城市发展的重要一环。而此次自由贸易试验区的设立对外高桥的商业发展将起到极大的推动作用,令其在原有的上海国际贸易中心重要功能前沿的定位上更进一步,在上海外高桥保税区开发股份有限公司的推波助澜下,该区域有望成为未来沪上最具发展潜能的跨国贸易商圈。

重塑外高桥商业格局

与陆家嘴、徐家汇、南京西路等传统市级商圈不同,森兰·外高桥具备极强的港口贸易优势,外高桥保税区产业更为其商圈的后续发展提供基础。

据外高桥保税区开发股份有限公司方面透露,今后将使外高桥保税区产业有效嫁接森兰·外高桥,实现产业与城市空间的联动发展。其主要体现在四个方面的“力争”:着力提升贸易功能,延伸国际贸易产业链,建设森兰·外高桥国际展示、跨国采购中心,以及探索建设进口商品销售示范点。

据了解,外高桥保税区目前已经成为跨国公司进口产品贸易分销基地。但受相关政策的限制,保税区企业营销主要是B2B营销模式,尚未形成直接面向终端消费者的销售网络。

为适应长三角地区强劲的消费需求,外高桥将充分发挥先行先试窗口作用,依托国际贸易进口基地的优势,在森兰·外高桥建立进口商品销售示范点聚集人气,扩大进口商品的销售额,形成针对国际国内企业、国内消费者的多层次、立体化的销售网络。

而在建设的森兰·外高桥国际展示、跨国采购中心方面,则主要是依托保税区250万平方米的保税仓库,在森兰·外高桥建设统一的国际展示、国际采购平台,利用网络技术和信息管理把仓储、运输、配送、售后服务联接起来,建立跨国公司在亚洲的货物集散地,形成亚太地区乃至全球的销售网络,推动保税区物流分拨、跨国采购业务在此壮大,形成外高桥独有的核心竞争力。

值得一提的是,经过多年的发展和不断地探索完善,集外高桥保税区(含物流园区)、洋山保税港区和浦东机场综合保税区等海关特殊监管区于一体的上海综合保税区,已经日趋完善。根据上海综合保税区(外高桥保税区、机场保税区、洋山保税港区)“十二五”规划,外高桥保税区未来几年园区企业经营总收入要在2010年基础上翻一番,进出口额占全国保税区比重要上升至50%。巨大的经济基础为森兰商务商业区的快速崛起提供了可能。

不难看出,将港口优势转化为核心竞争力,正是“森兰·外高桥”与其它商业体不同之处,而外高桥保税区强劲的发展势头更为区域内的商业氛围注入了强心剂。这股商业力量的出现,势将搅动商业竞争传统模式,推动城市商业的进一步升级,并转换为整个商业发展模式转型的主轴,惠及市场高效竞争和消费者切身利益。

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