对于中国最大港口的运营者——上港集团（600018.SH）而言，尽管目前航运市场低迷，但其盈利能力依然不容小觑，去年其以49.69亿元的净利润在《2012中国港航船企净利润榜单》中蝉联第一。

但从另一方面而言，港口吞吐量的高速增长时代已经一去不复返，上港集团必须为企业的未来发展寻找更多盈利增长点。今年，上港集团提出将着力转变港口生产模式，升级物流服务能级，实现效益增长多点支撑，从以装卸为主向港口物流服务转变，从过度依靠港口主业盈利向多元盈利方向发展；着力转变港口运营商的单一角色，加大国际化拓展，从母港运营商向全球运营商转变。同时，将依托现有港口商务地产开发经验，优化码头产业布局，进一步发展港口商务地产业务。

传统装卸增长趋缓

去年，上港集团完成货物吞吐量5.02亿吨，同比增长3.7%。其中，散杂货吞吐量完成1.85亿吨，同比增长3.5%；集装箱吞吐量完成3252.9万TEU，同比增长2.5%。今年一季度，上港集团完成货物吞吐量1.3亿吨，同比增长7.76%，其中集装箱吞吐量完成780.2万TEU，同比增长3.5%。

上港集团近六年来的货物吞吐量情况与全球金融危机密不可分，在金融危机爆发前的2007年，上港集团货物吞吐量和集装箱吞吐量均取得两位数的增幅，散杂货吞吐量也取得近10％的增幅；由于受到金融危机影响，2008年港口吞吐量增幅不佳；2009年全港货物吞吐量增幅甚至首次出现负增长，集装箱吞吐量更是同比下跌10.7％；2010年，货物吞吐量触底反弹，取得两位数的高增幅；2011年，延续高增长态势，货物吞吐量同比增长13.1％，其中集装箱吞吐量增幅为9.2％；2012年，货物吞吐量增幅明显下降，仅为3.7％。其中，集装箱吞吐量增幅为2.5％；散杂货吞吐量增幅为3.5％。

随着业务量基数的扩大以及中国经济和贸易增长逐步放缓，上港集团货物吞吐量和集装箱吞吐量进入缓慢增长轨道，预计今年货物吞吐量仍可能维持小幅增长或平稳格局。

目前上港集团的业务板块主要为集装箱、散杂货、港口物流和港口服务等四个板块。从去年各业务板块的收入情况来看，集装箱板块营业收入同比下降；散杂货板块营业收入同比持平；增幅最大的当属港口物流板块，营业收入同比增长225.8％。

港口物流板块已成为上港集团收益最多的业务板块，收入占比接近一半。无怪乎，上港集团董事长陈戌源在5月8日的机构投资者交流会上表示，上港集团必须转型，转型之路就是发展之道，今年上港集团将全面布局物流板块，提升物流服务能级，着力拓展港口物流新业态，加快发展汽车物流、区域分拨中心、冷链仓储等新项目，提升物流板块的盈利能力。通过集中优势资源开拓大客户、高附加值客户，获取大的物流项目。

商务地产释放能量

在上港集团的转型之路上，港口商务地产业务逐渐显山露水，未来单独成为主要业务板块的可能性加大。其2012年年报显示，在上港集团39家主要子公司和参股公司中，上海国际航运服务中心开发有限公司、上海港房地产经营开发公司、上港集团瑞泰发展有限责任公司、上海银汇房地产发展有限公司、上海东点企业发展有限公司5家企业属于房地产业。

作为上海港口经营的绝对“霸主”，上港集团在黄埔江沿岸拥有大量码头和仓储用地，随着港区向洋山和外高桥的转移集中，这些闲置的工业用地一部分在经过确权并补交地价差后转为商业开发，一部分可能被政府以现金补偿的方式收回，用于沿江景观带建设。

上港集团目前手握港口商业地产项目主要涉及汇山、宝山和海门地块。

汇山地块位于上海北外滩，项目定位包括办公、商业、会议、酒店及公寓式酒店以及游艇港池在内的所有设施。该项目分东、中、西三幅地块，总建筑面积为53万平方米，去年销售4.9万平方米,售价在8万元/平方米，为上港集团贡献了部分投资收益，预计未来4～5年该项目将持续贡献收益。

宝山地块即原来的上港十四区，该项目确定为“上港滨江城”，计划打造为生态滨江综合服务区，总用地面积约77.62公顷，总建筑面积85万平方米（其中商办35万平方米，住宅50万平方米）。项目于去年下半年动工，预计明年年底部分先期建成。“上港滨江城”开发是上港集团“十二五”期间重大关键性项目，将加速宝山滨江综合发展带的建设，促进港口现代服务业的发展，带动周边地区产业经济发展。

海门地块也位于北外滩，是上海港国际客运中心和上海国际航运中心项目的延伸和拓展项目。该项目占地面积4万平方米，设计建筑面积24万平方米。上港集团与方兴地产于去年12月26日联手购得该地块，目前正处于前期规划中。这一地块紧临汇山地块，连接成片，进一步巩固了上港集团在北外滩商务开发的综合效应。

多家机构看好上港集团所拥有的港口商业地产项目，认为近五年将是其目前所拥有的汇山、宝山和海门地块的利润贡献期，预计近两年汇山和宝山地块贡献利润每年在5亿元左右（占净利润比重约为10%）。在码头服务主业发展趋缓的情况下，港口商业地产项目将成为上港集团的利润稳定器。

瑞银证券3月份发布的上港集团研究报告称，上港集团目前所拥有的3个地产项目属于优质地产项目，预计将从今年起连续给企业带来投资收益，且可持续开发至2020年。这些地产项目价值具备重估空间。

上述地产开发项目仅是上港集团庞大土地储备中的一小部分。上港集团2012年年报中显示，在政企分开和股权多元化改制后，截至去年12月31日，上港集团已办妥权证（含取得权证无障碍）的地块为78幅，已被动迁的地块为10幅，将被动迁的地块为3幅，因历史原因尚在办理中的地块为7幅。待土地确权工作全部完成，上港集团业绩必将会有一个明显的提高。

港口企业转型在即

基于传统的码头装卸业务增长有限，中国港口企业纷纷选择拓展其他业务，其中依托“母港”（本港），发展本地物流业务成为首选。上港集团跨区域的码头网络已初步成型，未来或许能成为中国港口综合物流服务商的先驱者。

此外，刚刚通过的《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》将有效带动长三角地区出口加工、贸易、服务产业的发展，更大程度地发挥上海交通枢纽的优势，有利于上海国际航运中心建设的加快推进，也会对上港集团的港口主营业务形成巨大的推动作用。

在2009年，上港集团就提出要大力发展物流、邮轮、港口商务地产等业务。专家认为，上港集团是港口上市公司中最具有战略转型条件的企业，目前正活跃寻求在物流、航运金融、航运商业地产等范畴的拓宽。

除了上海港，中国沿海大港同样面临着传统港口装卸业务的增长乏力，纷纷加大扩展其他业务的力度。

天津港提出发展四大产业的理念，即港口装卸业、国际物流业、港口地产业及综合服务业。相关人士介绍，发展港口地产业，不同于一般的房产开发，主要靠填海造陆，创造港口本身的发展空间，通过发展临港产业，有效降低物流成本，并探索港城一体化的发展模式。综合服务业则包含了传统餐饮休闲、物业管理服务，也包括高端的金融服务。

位于深圳东部的盐田港正紧锣密鼓地推出自己的“深蓝海湾项目”，拟投资近200亿元，重点发展金融咨询中心、航运交易结算中心、航运服务洽谈中心、航运经纪中心、航运信息咨询、顶级总部物业、国际会展中心、高端峰会与度假休闲中心等项目。

在与诸多大企业共同开发经营港口物流产业的同时，营口港大力发展现代服务业，港口贸易、港口地产、港口酒店、船货代理、船舶燃料供应、物流金融服务等都已形成“气候”；珠海港加大力度拓展第三方物流、金融物流，积极尝试商贸物流、工程物流、城市配送和金融仓储等运营模式；宁波港增资宁波通商银行，成为第一大股东，一方面开拓金融领域，另一方面也解决融资需求。

专家表示，港口上市公司扩展经营领域无可厚非，但盲目进军陌生领域也需要注意风险，最好能选择与港口紧密相关的行业进行拓展，港口商务地产、航运金融、邮轮业务等都是不错的选择。