今年以来，部分一二线城市土地市场高价地频出，“面粉贵过面包”现象成为常态，7月份甚至被称为“地王月”。

有鉴于此，近期证监会、国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，上海、南京、合肥等地也陆续出台了相关收紧政策。业内人士分析认为，综合多种因素来看，一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落，地价涨幅略有放缓。

A

“地王”潮涌 多方加码土地出让限制

上半年，多个城市土地市场高价地频出，进入下半年以后，这种行情仍在延续。据《经济参考报》不完全统计，仅仅7月份下旬，上海、合肥等城市土地市场已经连续出现多个“地王”。

7月29日，合肥市针对6幅地块进行拍卖，吸引了数十家房地产企业参与，当日土地出让金收入达到63亿元。其中合肥高新区、庐阳区和新站区陆续诞生三个“地王”，最高溢价率达到330%。

同日，上海市杨浦区新江湾城一宗地块以总价31.55亿元成功出让。经业内测算，该地块成交楼板价52840元/平方米，溢价率51%。剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价达到92506元/平方米，被业内称为上海新晋单价“地王”。另在此两日前的27日，上海市出让浦东新区一宗地块，最终被金地集团以88亿元总价竞得，溢价率高达286%，楼板价33023元/平方米，成为今年以来上海土地拍卖的单幅土地总价“地王”。

此外，7月28日，武汉出让8宗土地，最终除一宗地块遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出让，总出让价款77.15亿元。其中，064号地块被碧桂园以25.31亿元总价、溢价289%的代价竞得，超过2万元/平方米的楼面地价也让该地块成为武汉新的单价“地王”。

因此，7月份被业内称为土地市场的“地王月”。据市场统计数据，7月后半个月，不仅仅是南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出，还有武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等十余个城市先后诞生12个单价或总价“地王”。

土地市场竞争激烈，房地产企业拿地金额也相应大幅上涨。来自中原地产研究中心最新统计数据显示，包括保利地产、万科、华润置地、碧桂园、恒大集团等30大标杆房企今年前7个月合计拿地金额高达3967.77亿元，相比2015年同期的2441亿元上涨幅度达到了62.5%。

事实上，从资金源头限制“地王制造者”已经初现端倪。近日，证监会在一次内部会议上表示，房地产企业通过再融资补充流动资金将受到严格限制，再融资所募资金只能用于房地产建设，而不能用于拍地和偿还银行贷款。

另一方面，多个地方政府也正在有针对性的调整土地政策，尤其“地王”频出的热点城市，调整政策以收紧为主。上海市发改委主任沈晓初近日表示，下半年，上海将在严格执行限购和差别化信贷税收政策、坚决抑制投资投机性需求的同时，加快调整土地供应结构，提高住宅供地比例，加快商品住房土地供应节奏。

不仅如此，由于一二线土地市场高价地频出，国土部土地利用管理司在6月中旬重申了“异常交易地块”的上报备案制度，要求地方国土部门明确异常交易地块的上报范围、方式、条件、期限等，省级国土资源部门应对出现异常高价地块的市县进行督促和约谈。

B

高地价的结果：

房价去向“豪宅化”

8月1日，中国指数研究院发布的报告显示，7月份全国百城住宅均价环比上涨1.63%、同比上涨12.39%，涨幅均扩大。这已经是百城住宅均价环比连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。

对此，中国房地产数据研究院院长陈晟表示，决策层对房地产“分城施策”的思路仍是下半年楼市调控的主基调。对部分“地王”频出的热点城市，或会出台抑制措施。三四线城市主要任务仍是“去库存”，政策上也需创新加码。

统计数据显示，7月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为12009元/平方米，环比上涨1.63%，涨幅较上月扩大0.31个百分点；同比上涨12.39%，涨幅较上月扩大1.21个百分点。

涨幅居前十位的城市，依次是：嘉兴、廊坊、合肥、厦门、福州、昆山、济南、盐城、常熟、上海。与之形成显明对比的是，原本引领房价上涨的北京、上海等城市，7月房价环比却相对温和，个别城市如重庆、广州还出现下跌。

“中央提出必须对资产泡沫高度警惕，因此必须抑制房价的过快上涨。”住建部政策研究中心原副主任王珏林说，房子已经不再是投资首选品，这是大势所趋。因此对于部分二线城市的持续上涨，要有足够重视，并适时“分城施策”、“从严管控”。

据了解，部分热点城市从严管控的趋势已经强化。

“政策方面，在房价和地价大幅上涨后，热点城市政策不断收紧，7月份，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，上海提出做好房地产信贷防控，厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。多方面释放收紧信号，已经对市场预期产生一定影响。”中国指数研究院常务副院长黄瑜说。

数据显示，在宽松的货币环境下，房地产行业的“吸金”作用明显，加强监管也在情理之中。据统计，2016年上半年，商品房销售额4.9万亿元，同比增速42.1%，尽管较一季度增速放缓，但仍处于较高水平。

并且，今年上半年房地产贷款占人民币新增贷款比重创新高，个人住房贷款高歌猛进。据统计，2013年以来，房地产贷款占人民币新增贷款的比重始终维持在25%以上的较高水平，而2016年上半年占比更是高达38.9%，创近6年最高水平。面对如此“吸金”的房地产，部分房价过快上涨的热点城市，从严管控理所当然。

C

楼市去库存

亟待差别化调控深化

“由于房价已经到达周期高位，明年有些城市的房地产市场将会出现负增长。”住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在日前举行的博鳌·21世纪房地产论坛上做出上述表示。

国家统计局数据显示，2013年全国商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3％，是迄今为止成交面积最高的一年。而今年上半年全国商品房销售面积已达64302万平方米，同比增长27.9％，但增速比1-5月份回落5.3个百分点。

“房地产有一个短周期，这个周期大约是3年左右，其中包括上涨和回落。各城市情况不同，一二线城市可能会更贴近市场波动，三四线城市可能会滞后一些。”顾云昌说，“由于房价已经到达周期高位，明年有些城市的房地产市场将会出现负增长，在下行过程中，购买力将会下降，观望情绪会加重，这种特点，将会在三四线中小城市更为明显。”

对此判断，全联房地产商会创会会长聂梅生也表示认同，她认为上半年房地产市场涨幅已形成阶段性高点，未来整个市场趋缓已形成趋势。

迦南资本合作创始人、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示，国内房地产市场目前处于一个焦点城市过热、次要城市过冷的阶段，建银精瑞资本作为一家房地产基金管理公司，近年来逐渐缩减国内业务。

“如果现在让您选择国内一个城市进行房地产投资，您会选择哪个城市？”“我选择一个都不投。”李晓东如此作答，“北上深等一线城市和合肥、厦门、南京等二线热点城市，目前看市场面比较好，但成本高，进入风险比较大；三四线城市，作为房地产基金管理的公司，我们更不敢进。”李晓东表示，现在国内好的房地产投资项目越来越难找。

对于2016年上半年地王频出的现象，新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，地王造就楼王，同时挤出普通商品房供应拉高房价，未来中低端的产品越来越少，价格也会越来越高。

新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪表示，在中国经济新常态下，房地产有三个调整同时来袭：一是“周期性调整”，而企业的对策是等待；二是“结构性调整”，企业的对策是转型；三是“趋势性调整”，企业的对策是创新。

在一系列分化下，房地产市场也是泥沙俱下。

“三四线城市的去库存问题，更多地可采用政策杠杆，比如共有产权等问题，减轻购房者压力，因为这些城市的购买力依然较低，有条件的还可以适当用一些金融杠杆。”华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康表示。

D

制造者多方收紧

土地市场热度或将回落

据国土部相关负责人介绍，近期，南京、合肥等部分二线热点城市出现房屋销售火爆现象，土地市场进而出现连续高价成交的情况，究其原因，一方面是在货币宽松政策影响下，房企的融资成本下降，资金充裕；另一方面，在整体经济结构转型过程中，新产业发展不可能一蹴而就，各级政府面临较大的财政压力，土地出让收入成为政府阶段性创收的主要来源。此外，部分国企迫于行业整合压力，也促成了过度竞争拿地的局面。

该负责人表示，今年以来，在房地产销售市场回暖和基建投资拉动下，全国土地市场总体呈现“总量稳定、区域调整、价格上行”的运行态势，保持“逐步回稳”的运行方向。全国房地产用地市场仍处于大周期持续低迷后的“修复期”，当前供求整体上仍处于“弱平衡”阶段，但不同层级城市表现各异。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，由于房地产企业之间竞争激烈，“不仅仅企业的拿地金额明显上涨，土地价格也创了历史最高纪录，平均拿地价格上涨幅度达到了31%。而且因为一线城市供应减少，实际拿地成本涨幅更高”。他认为，对于未来市场而言，这些标杆房企因为拿地成本普遍增加，未来房价一旦进入调整周期，很可能面临巨大的销售难题。

“从2015年开始房企出现了增收不增利润的普遍现象，而当前的高地价正在进一步透支房企的利润。虽然今年以来全国一二线房地产市场销售回暖，但更多三四线城市依然处于调整过程中，以价换量的行情还在持续”。张大伟说，所以，土地储备充足的企业，下半年拿地动作将趋于谨慎。事实上，据了解，目前金地集团、融创中国等企业已经开始减少拿地规模。

“在经历上半年房价大幅上涨后，当下一二线热点城市的高房价已偏离基本面，下半年政府出台信贷收紧政策的预期强烈。目前已有热点城市出台相关政策，未来或将有更多城市效仿。”陈晟分析认为，受热点城市调控政策影响，需求释放将受到限制，今年下半年销售面积同比下降可能性较大。

不过，陈晟表示，部分城市短期内房价仍存上涨压力，调控不能急于求成。如南京、苏州、合肥等城市库存量仍明显紧缺，武汉、天津、杭州等城市库存量也明显下降，而需求热度不断高涨，未来房价上涨动力仍较强劲。而且，上半年地王频现，也为部分城市未来房价上涨埋下伏笔。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为，地价走势的变化与当前宏观经济背景及不动产市场状况基本吻合。赵松分析预测，综合多种因素，三季度全国地价整体保持温和上升的态势，房地产市场持续分化，升温或回暖的城市范围向三线热点城市扩大；一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落，地价涨幅略有放缓。